图：如果房地产税真的落地，对楼市最大的影响是成交量减少
虽然，国务院发布的“政府工作报告”（以下简称报告）已经被大家反覆解读，不过还是有几点不同的感想，愿意与大家分享。报告针对房地产市场的用词简洁，中规中矩，符合笔者会前的预判：既不会有措辞严厉的抑制要求，也不会有口气放鬆的调控用词。这也给放鬆调控的地方政府吃了定心丸，给楼市增强了信心。\新城控股高级副总裁 欧阳捷
报告不仅未提及“房住不炒”，也未提及“稳地价、稳房价、稳预期”，更未提及租赁住房，可以看出，中央政府对房地产市场的清晰判断：调控与房价快速上涨同时挤出了投机性需求；房价已至高位也抑制了房价地价的进一步明显上涨；而地方财力难以持续支撑租赁住房也已成为现实窘迫。
市场维稳诉求强烈
虽然，租赁住房仍然可以涵盖在“改革完善住房市场体系和保障体系”之中，但这就要看各城市八仙过海、量力而行了。至於“落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系”，更像一句象征性表态。毕竟，过去也落实了地方政府主体责任，大多数城市也并没有完全抑制住地价房价的上涨，更真实的情况是，大多数城市的地价房价已到高点，确实是有点涨不动了。
不过，调控依然会继续，政策会放鬆但不会放开，楼市将回温但不会回暖。房地产不会再有火热的盛夏，因为不会再有更大力度的刺激政策，而且即便是有更大力度的刺激，居民槓杆率也不可能再支撑起一个红牛楼市。当然，房地产也不会再有寒冷的冬天，中央政府不能放任经济下行，地方政府难以捨弃土地财政，未来不会再有更加严厉的抑制措施。
只有春秋两季的楼市显然是再好也没有了。平稳、健康、而且还要发展，既是政府孜孜以求的既定目标，也是未来楼市的必然走势。
引人注目的城镇棚户区改造虽然没有再提及开工套数，但去年报告承诺三年完成1500万套，去年已超额完成620多万套，今明两年仅剩下870多万套，压力不大。各省多已提前公布计劃，只要钱能到位且市场需要托底，棚户区改造提速不是难事，棚改货币化也会悄然放行。
“将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编製实施发展规劃纲要”，虽然为长三角发展带来利好，但更多还是远景。两会期间，上海市委书记李强表示，上海、江苏、浙江交界处将设立长三角一体化示範区，上海正在“密锣紧鼓”与江苏、浙江研究长三角一体化示範区相关规劃和制度设计。
显然，相关规劃与制度设计将落脚在打破行政区劃壁垒、推进快速公交建设、协调公共服务同城化。如果不能打破行政区劃壁垒、实现公共服务同城化，即便是建成了都市圈快速公交网络，也无法实现真正的一体化。不过，短期来看，凝心聚力都市圈才是城市群更为现实有效和应当优先发展的逻辑。一体化率先启动并见成效的还会是高速铁路、轨道交通的城际联通，房地产的利好也必将体现在高铁及其站点TOD。
房地产税稳步推进
房地产税从稳妥推进改为稳步推进，这一字之差其实并不能说明任何问题，无需纠结。更为关键的是，在报告中，房地产税法立法被纳入深化财税金融体制改革章节。很明显，这与市场普遍认知不同，房地产税与房地产市场调控基本无关，作为财税体制改革的一部分，其本质还是为了健全地方税体系。
未来，中心城市引领城市群发展，更加需要土地财政的支撑。但多省财政入不敷出，很多最需要房地产税的中小城镇更是财力不支，这麼多嗷嗷待哺的中小城镇仅靠中央财政转移支付难以为继。这也是这次全国人民代表大会常务委员会工作报告明确：“今年要抓紧制定修改深化市场化改革、扩大高水平开放急需的法律，……落实税收法定原则，……集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，……制定房地产税法”的原因所在。
很多人还对房地产税法何时出台有所疑虑。2017年，时任财政部长肖捷在人民日报撰文《加快建立现代财政制度》称：“将现行由国务院行政法规规範的税种上升为由法律规範，同时废止有关税收条例。力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成‘落实税收法定原则’的改革任务”。虽然，这次人大常委会工作报告提出：“都要加紧工作，确保如期完成”，但具体期限似乎并不明确。
人大立法大致九个阶段，立项、调研、起草、制定、审议、发布、制定发布实施细则、修改、废止。从人大常委会工作报告的今年立法工作来看，涉及审议（民法典）、制定房地产税法等、修改证券法等，以及生物安全法等立法调研、起草，可见房地产税法今年仍未进入审议阶段。
去年，原财政部长楼继伟曾说：“房地产税立法草案当年有望‘一读’”，但就上述阶段来看，预计今年提交审议的可能性不大，距离出台税法预期更远，关键还是如楼继伟所说：“房地产税推出需解决众多技术性问题”。比如，包括大小产权的各类住房如何覆盖问题，从量计征或从价计征的税基问题，评估体系与征管成本问题，房产使用权续期与减免问题等。再比如，税收征管法也要做出相应修改，否则难以实现征税实操。
去年3月的十三届全国人大一次会议发言人张业遂曾表示：“今年将修改税收征收管理法”，但时至今日仍未完成，甚至今年都未见人大常委会报告安排该法的修改议程。
当然，如果房地产税真的落地，对楼市最大的影响是成交量减少。比如，若无豁免面积，首次置业客户可能会降低住房面积，想买大房子的面积型改善型客户转而放弃改善。如从价计征，质量改善型客户也会放慢改善脚步，进而降低成交量，拉低房地产业及其相关行业发展。
在经济下行压力仍大、楼市稳定至关重要的背景下，今年出台房地产税的可能性几乎不存在，甚至启动首次审议程序都有可能延至明年或更晚。
社区养老春风拂面
报告用多达150字描述养老服务业，虽然“对在社区提供日间照料、康复护理、助餐助行等服务的机构给予税费减免、资金支持、水电气热价格优惠等扶持”，但号召性要求落地需要拿出真金白银，即便是杯水车薪，也不免难为地方政府。
报告要求“新建居住区应配套建设社区养老服务设施”，比如老年活动室、散步健身操场地、扶手栏杆等是有必要的。但从后期来说，街道社区可能需要为这些养老设施使用管理与维护承担责任和经济支持，这也需要政府统筹考虑并做制度性安排，否则，巧媳妇也难为无米之炊。
最重要的是，老龄化问题还未真正成为经济发展的掣肘，养老事业发展仍未受到真正的眷顾，政策支持还不到最需要的时候，房企、保险进入养老地产与服务业的时机仍未成熟。
